Preise wieder gestiegen – wo Eigentum noch bezahlbar ist

Im interaktiven Atlas für den Großraum Hamburg können Sie die aktuelle Preisentwicklung von Häusern und Wohnungen nachvollziehen.

Hamburg. Die Preise für Wohnimmobilien sind im zweiten Halbjahr 2017 im Vergleich zum Vorjahr um bis zu 12,2 Prozent gestiegen. Das ergibt eine aktuelle Studie der LBS Bausparkasse Schleswig-Holstein-Hamburg AG in Zusammenarbeit mit dem Hamburger Forschungsinstitut F+B (Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH).

Den Grund dafür sieht der LBS-Vorstandsvorsitzende Jens Grelle in der hohen Nachfrage: „Hohe Nachfrage trifft auf knappes Angebot, das lässt die Preise weiter steigen.“ Als Motive für den Kauf von Wohneigentum sieht er die niedrigen Zinsen, den Wunsch nach Unabhängigkeit von der Mietpreisentwicklung, die Altersvorsorge und den Wunsch, die eigenen vier Wände nach seinen Vorstellungen gestalten zu können.

Für den LBS-Immobilienmarktatlas 2018 wurden im zweiten Halbjahr 2017 rund 14.350 Immobilienangebote in Hamburg und im Umland ausgewertet, davon 12.073 Angebote für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen aus dem Bestand. In dem Atlas wird auch für die jeweiligen Regionen die Entwicklung der Preise in den vergangenen fünf Jahren aufgezeigt.

Preise für neue Häuser im Umland am stärksten gestiegen

Mit 12,2 Prozent sind die Preise für neue Häuser im Umland am stärksten angestiegen. Sie liegen jetzt bei 2596 Euro pro Quadratmeter. In Hamburg stiegen die Preise für neu gebaute Häuser um 9,9 Prozent auf 3926 Euro pro Quadratmeter.

Im Vergleich dazu fielen die Preissteigerungen für neue Eigentumswohnungen relativ gering aus: Sie stiegen in Hamburg um 2,5 Prozent auf 5097 Euro pro Quadratmeter und im Umland um 8,7 Prozent auf 3.176 Euro.

Ältere Häuser kaum günstiger als Neubauten

Für bereits bestehende Häuser mussten Käufer kaum weniger zahlen als für Neubauten. In Hamburg lagen die Preise bei 3868 Euro pro Quadratmeter. Das ist eine Steigerung um 9,9 Prozent. Unterhalb von 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ist ein Haus in der Stadt nicht mehr zu haben.

Im Umland hingegen gab es deutliche Preisunterschiede. So war ein Haus in Lauenburg bereits für 1480 Euro pro Quadratmeter zu bekommen. In Rellingen hingegen musste man bereits 3307 Euro auf den Tisch legen. Im Durchschnitt stiegen die Preise um 8,9 Prozent.

Deutlich günstiger als neue Eigentumswohnungen waren hingegen Wohnungen aus dem Bestand. Sie kosteten in Hamburg 4304 Euro pro Quadratmeter und sind damit um 8,5 Prozent gestiegen. Im Umland stieg der Durchschnittswert um 6,7 Prozent auf 2105 Euro. Das entspricht dem Niveau der günstigsten Angebote in der Stadt. Die teuersten Eigentumswohnungen im schleswig-holsteinischen Umland wurden für mehr als 2.700 Euro pro Quadratmeter in Tornesch, Ahrensburg, Wedel und Norderstedt angeboten.

Eigentumswohnungen im Umland werden immer beliebter

Immer gefragter werden im Umland offenbar Eigentumswohnungen. Dieser Eindruck entsteht zumindest, wenn man sich das Angebot anschaut. So wurden im Untersuchungszeitraum zum ersten Mal mehr Neubau-Angebote für Eigentumswohnungen (646) als Eigenheime (380) registriert. „Diese eher städtische Wohnform scheint vermehrt in den größeren Orten im Umland wie beispielsweise Norderstedt, Ahrensburg oder auch Uetersen angeboten zu werden“, erklärt Jens Grelle. Einen Grund für diese Entwicklung sieht er darin, dass ein Käufer im Umland deutlich mehr Wohnfläche für sein Geld erhalten könne als in der Stadt.

Hauskauf zum Mietkostenpreis?

Untersucht wurde in der Studie auch, ob der Kauf von Wohneigentum zum Mietniveau noch möglich ist. Dazu sagte Grelle: „Jeder zahlt in seinem Leben den Betrag für eine Immobilie, entweder für sein Eigentum oder an seinen Vermieter.“ Mit einer Kaltmiete von 800 Euro bei einem Zinssatz von 1,64 Prozent plus 3 Prozent Tilgung könnten rund 206.000 Euro finanziert werden. Bringe der Käufer zusätzlich die empfohlenen 20 Prozent Eigenkapital ein, könne er eine Eigentumswohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche für rund 248.000 Euro erwerben.

Für diesen Preis wurden in 22 Hamburger Stadtteilen bereits bestehende Wohnungen angeboten. Je nach Lage sind sie mit öffentlichen Verkehrsmitteln vom Hamburger Hauptbahnhof aus zwischen 16 und 60 Minuten erreichbar. Zu diesen Regionen zählen zum Beispiel im Süden Neugraben-Fischbek und Wilstorf, im Norden Duvenstedt, im Westen Schnelsen und Eidelstedt sowie im Osten Rahlstedt, Tonndorf, Jenfeld oder Billstedt. Neue Wohnungen gab es für diesen Preis nur einige wenige in Ochsenwerder.

Im Umland ist ein Kauf von Bestandswohnungen zu vergleichbaren Preisen noch in allen Lagen möglich. Für weniger als 248.000 Euro sind zum Beispiel auch Neubauten in Uetersen, Kaltenkirchen oder Henstedt-Ulzburg finanzierbar.

Bereits bestehende Häuser mit 120 Quadratmetern Wohnfläche auf Mietpreisniveau sind in Hamburg unter anderem in Wilhelmsburg, Lohbrügge oder Langenhorn auf dem Markt. In fünf Stadtteilen sind auch neue Häuser zu diesem Preis zu bekommen. Als Berechnungsgrundlage wurde eine Kaltmiete von 1200 Euro pro Monat angesetzt.

Hamburg bleibt als Wohnort attraktiv

Trotz der zum Teil erheblichen Preissteigerungen bleibt Hamburg als Wohnort für Grelle unverändert attraktiv: „Die Kombination aus niedrigen Zinsen und positiver Einkommensentwicklung wird die Preise auch künftig weiter steigen lassen. Allenfalls lässt die Dynamik etwas nach.“ Er empfiehlt allen, die eine Immobilie kaufen wollen, jetzt zu prüfen, wie und wo sich ihre Wohnträume verwirklichen lassen. Das Risiko eines steigenden Zinsniveaus sollte mit einer Finanzierung möglichst über die gesamte Laufzeit ausgeschlossen werden.

Bei der Finanzierung muss allerdings berücksichtigt werden, die Zinsen für Baugeld wieder steigen. Die längere Zinsbindung mit 15 Jahren hat sich um 29 Prozent verteuert, wie aus Daten der FMH-Finanzberatung hervorgeht. So kletterten die Zinsen für eine zehnjährige Finanzierung von 1,03 Prozent im Oktober 2016 auf aktuell 1,50 Prozent. Was wegen des niedrigen Niveaus nach wenig aussieht, macht einen Kredit über 350.000 Euro (bei zwei Prozent Tilgung) über die gesamte Laufzeit um immerhin knapp 17.000 Euro teurer.

So stiegen die Zinsen bei der Sparkasse Harburg-Buxtehude von 1,59 Prozent auf 1,75 Prozent. Bei der Haspa verteuerte sich zehnjähriges Baugeld von 1,45 Prozent auf 1,60 Prozent. In der Spitze müssen in Hamburg 1,80 Prozent Zinsen bezahlt werden. Eine 15-Jährige Zinsbindung kostet teilweise schon mehr als zwei Prozent Zinsen.

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