Wo es in Hamburg günstige Häuser gibt

28.04.2004, 00:00 Uhr 28.04.2004, 00:00 Uhr Rainer Horn

Teil der Serie "Mein Weg zum Traumhaus": neue Trends auf dem Immobilienmarkt und in welchen Stadtteilen Eigenheime und Bauplätze noch bezahlbar sind.

Hamburg. Die Zeiten der Landflucht sind vorbei, der Hamburger Immobilienmarkt steht vor einem grundlegenden Wandel, sind sich Marktbeobachter sicher: Immer mehr Menschen ziehen es wieder vor, Wohneigentum nicht im Hamburger Umland, sondern im Stadtgebiet zu suchen.

"Die Vorteile, aufs Land zu ziehen, sind nicht mehr so groß wie früher", begründet Axel Kloth vom Hamburger Maklerunternehmen Grossmann & Berger diesen Trend. So ist die Eigenheimzulage für Neubauobjekte seit Jahresbeginn erheblich gekürzt und dem Niveau für Käufe gebrauchter Immobilien angeglichen worden. Auch die Bauförderung durch die Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt zahlt sich mehr aus als die vergleichbaren Förderangebote der Bundesländer Schleswig-Holstein und Niedersachsen (dazu mehr im sechsten Teil am 12. Mai).

"Die Nachteile, auf dem Land zu wohnen, nehmen dagegen sogar zu, etwa durch steigende Benzinpreise bei gleichzeitig sinkender Pendlerpauschale", so Kloth. Er rechnet deshalb mittelfristig mit einer steigenden Nachfrage für Häuser und Eigentumswohnungen in Hamburg und hier vor allem auch für Objekte aus dem Bestand. Gleichzeitig können schon heute Immobilienverkäufe im Hamburger Umland zu einem Problem werden.

Zu den Verkäufern im Umland gehören sehr oft ältere Paare, deren Kinder ausgezogen sind und die es jetzt wieder zurück in die Stadt zieht, näher heran an das kulturelle Leben, Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten. Sie verfügen meist über ausreichend Kapital und erhöhen die Nachfrage vor allem nach Eigentumswohnungen mit drei oder mehr Zimmern in beliebten Stadtteilen.

"Wer im Gegenzug also nicht auf den täglichen Weg in die Stadt angewiesen ist, tut gut daran, seinen Suchradius aufs Hamburger Umland zu erweitern", beschreibt Axel Kloth einen Weg zu günstigen Angeboten.

Doch der Wegzug aus Hamburg sollte gut kalkuliert sein. Denn Einfamilienhäuser auf dem Land sind zwar deutlich günstiger als in der Stadt, doch eine Studie der LBS Bausparkasse Hamburg kam bereits vor ein paar Jahren zu dem Ergebnis, dass zumindest Berufstätige mit den monatlichen Mehrkosten fürs Pendeln (Benzin) und den meist benötigten Zweitwagen zusätzliches Baugeld in Höhe von rund 50 000 Euro finanzieren könnten.

Mit diesem Extrabaugeld kann sich der Hauskauf dann auch in bestimmten Hamburger Stadtteilen rechnen, die nicht so angesagt sind. "In Stadtteilen wie Stellingen, Lurup, Schenefeld kann man bei klassischen Einfamilienhäusern schon ab zirka 200 000 Euro fündig werden", so Kloth weiter. Auch im Nordosten Hamburgs - also Stadtteilen wie Meiendorf, Farmsen-Berne oder Rahlstedt - gebe es Häuser zu bezahlbaren Preisen. "Dort ist das Angebot relativ groß und in Alt-Rahlstedt gibt es zum Beispiel traumhafte Häuser und alte Gründerzeitvillen", sagt der Geschäftsführer von Grossmann & Berger. Rahlstedt liegt mit durchschnittlich 140 verkauften Ein- und Zweifamilienhäusern im Jahr auch an der Spitze vor Sasel (98), Niendorf (94), Langenhorn (79) und Volksdorf (77), wie der Gutachterausschuss für Grundstückswerte für die Jahre 1992 bis 2000 ermittelt hat.

"Mein derzeitiger Geheimtipp für die Immobiliensuche ist allerdings der Bezirk Bergedorf, der sehr viel Grün, Wälder und Wasser bietet - etwa in den Vier- und Marschlanden." Einfamilienhäuser seien dort günstiger als in gefragten Stadtteilen - teilweise um bis zu 150 000 Euro.

Auch der Hamburger Süden (Bezirk Harburg und angrenzende Landkreise) sei zwar deutlich günstiger, wenn es um Immobilien geht. Doch wer von dort täglich auf dem Weg zur Arbeit mit dem Auto die Elbe überqueren will, müsse sich auf Verkehrsprobleme an den Nadelöhren Elbbrücken und Elbtunnel einstellen, so Kloth.

An einen freien Bauplatz zu gelangen, ist dagegen nirgendwo in Hamburg leicht, vor allem wenn er ohne Bauträgerhaftung sein soll (also ohne die verbindliche Zusage, das Haus auf dem gewünschten Grundstück mit einem bestimmten Anbieter, dem so genannten Bauträger, zu bauen). Auch die Quadratmeterpreise (siehe Tabelle) lassen manchen Traum gleich wieder verblassen.

Neben einem Antrag bei der Liegenschaftsverwaltung, die freie Bauplätze für die Stadt verkauft (mehr dazu in der nächsten Folge am Freitag), sollten Suchende auch nach Häusern älteren Baujahrs Ausschau halten, rät Axel Kloth: "Bei älterer Bausubstanz kann über einen Abriss und Neubau auf dem Grundstück nachgedacht werden, wenn der Investitionsbedarf zu groß wäre." Entsprechende Objekte seien besonders häufig in den bereits genannten, günstigeren Stadtteilen zu finden, weil diese stark in den Nachkriegsjahren bebaut wurden, verrät der Experte.