Kassensturz: So viel darf das Traumhaus kosten

24.04.2004, 00:00 Uhr 24.04.2004, 00:00 Uhr Rainer Horn

Teil der Serie: "Mein Weg zum Traumhaus": Vor der Immobiliensuche muss das Preislimit ermittelt werden. So kalkulieren Sie richtig

Hamburg. Girokonten, Sparbücher, Aktien, Fonds, Bundesschätze - wer sich ein Eigenheim kaufen will, sollte möglichst viele Ersparnisse als Eigenkapital einbringen. "Da heißt die Devise: flüssig machen, was möglich ist", rät Matthias Pietsch, Vorstandschef der LBS Bausparkasse Hamburg. Denn je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto größer ist der Kreditrahmen, den die Bank einräumt beziehungsweise desto schneller ist eine Immobilie abbezahlt. "Langfristige Verträge für die Altersvorsorge wie eine Kapitallebensversicherung sollte man dagegen nicht auflösen", so der LBS-Chef weiter. Die Verluste durch eine Stornierung sind gerade bei Lebensversicherungen sehr hoch.

Das Eigenkapital - das Geld, das man sich nicht bei einer Bank leihen muss - sollte beim Immobilienkauf mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten ausmachen, raten Experten. Es gibt zwar auch Banken, die bei zehn oder 15 Prozent Eigenkapital eine Immobilie mitfinanzieren. Doch dafür muss in der Regel ein sicherer Job mit entsprechend hohem Einkommen vorweisbar sein.

Der erste Schritt zum persönlichen Preislimit für eine Immobilie ist ein Kassensturz, bei dem die Einnahmen und Ausgaben auf monatlicher Basis berechnet werden (siehe große Tabelle). Bei den Einnahmen werden neben dem Nettoeinkommen auch andere regelmäßige, sichere Einkünfte summiert wie Kindergeld, Unterhaltszahlungen oder Renten. Bei den Ausgaben sollten auch jährlich anfallende Ausgaben etwa für Versicherungen, Kfz-Steuer oder Sportverein durch zwölf geteilt und auf eine Monatsbasis umgelegt werden.

Die Wohnnebenkosten sind in einer neuen Immobilie in der Regel höher als in der aktuellen Wohnung, weil meistens mehr Wohnfläche bewirtschaftet werden muss. Vor allem bei einem Umzug von einer Etagenwohnung in ein Einfamilienhaus muss mit zusätzlichen laufenden Kosten gerechnet werden, weil die günstigere Umlage auf mehrere Haushalte entfällt. Eine Sicherheitsreserve in Höhe von 100 Euro für unvorhergesehene Ausgaben sind zudem bereits in der Tabelle eingetragen.

Wer die Summe der Ausgaben von den Einkünften abgezogen hat, erhält den Betrag, den er aus dem laufenden Alltag heraus zusätzlich zu seiner bisherigen Miete (netto kalt) für ein Baudarlehen aufbringen kann. Ein Beispiel: Sind unterm Strich 200 Euro am Monatsende übrig und beträgt die Kaltmiete aktuell 600 Euro, darf die monatliche Kreditrate maximal 800 Euro betragen. Und dafür kann man sich bei 5,5 Prozent Zinssatz derzeit knapp 150 000 Euro Baugeld bei einer Bank leihen (kleine Tabelle).

Zu diesem maximal möglichen Darlehensbetrag muss nun nur noch das Eigenkapital addiert werden - zum Beispiel 50 000 Euro, die bislang aus eigener Kraft angespart wurden, als Vorschuss aufs Erbe von Eltern oder Großeltern dazu gegeben werden oder als Eigenheimzulage fest eingeplant werden können. Mit Eigenkapital plus Fremdkapital von der Bank könnte also eine Immobilie für maximal 200 000 Euro finanziert werden.

Bei dieser Summe handelt es sich jedoch um die Gesamtkosten und nicht nur um den reinen Kaufpreis. Denn neben dem Preis für Haus mit Grundstück oder Eigentumswohnung fallen noch einige Nebenkosten an, die in der Regel zehn Prozent vom Kaufpreis betragen, im schlechtesten Fall aber auch bis zu 20 Prozent ausmachen können. Dazu gehören in erster Linie die Grunderwerbssteuer (3,5 Prozent des Kaufpreises, die jeder bezahlen muss), eine eventuell anfallende Maklercourtage (in Hamburg rund sechs Prozent des Kaufpreises; kann aber verhandelt werden), Notar-, Grundbuchamts- und Grundschuldgebühren (zusammen rund ein bis zwei Prozent) oder Anschlusskosten bei einem Neubau (Gas-, Wasser-, Telefon- und Stromleitungen von der Straße bis zum Haus, sofern sie nicht bereits liegen oder inklusive sind).

Diese Leitungsanschlüsse können einige Tausend Euro verschlingen, vor allem wenn es sich um so genannte Pfeifenstielgrundstücke mit sehr langen Zufahrten zur Straße handelt. Und wer in Hamburg eine Bauüberfahrt über öffentlichen Grund anlegen muss, darf zusätzlich 5000 Euro bei der Stadt hinterlegen. Nur sie darf diese Überfahrt anlegen und später wieder zurückbauen. Erst dann wird abgerechnet, wie viel von den 5000 Euro an den Bauherren zurückfließt.

Verbraucherschützer warnen davor, eine Baufinanzierung zu knapp zu bemessen und bis ans Limit der finanziellen Möglichkeiten zu gehen - auch wenn mancher Bankberater damit keine Probleme hätte. Oft überschätzt wird von Bauherren in diesem Zusammenhang auch die so genannte Muskelhypothek. Dahinter verbirgt sich Eigenleistung, die vom Bauherren selbst oder seinen Freunden und Verwandten beim Hausbau erbracht wird. Nach einer repräsentativen Umfrage im Auftrag der Haspa will die Hälfte der Befragten selbst Fliesen legen, um die Baukosten zu senken. Jeder Vierte traut sich zu, elektrische Leitungen zu legen, und jeder Fünfte will das Dach selbst decken.

Unterm Strich rechnet mehr als jeder dritte Befragte damit, durch Eigenleistung die Kosten um bis zu 50 Prozent zu senken. "Viel zu mutig", warnen Experten vor solchen Plänen. Rund zehn Prozent Kostenersparnis seien normalerweise zwar machbar, mehr als 20 Prozent seien jedoch unrealistisch, so die Haspa.