Finanzierung auf Sand gebaut

03.04.2004, 00:00 Uhr 03.04.2004, 00:00 Uhr Rainer Horn

Sinkende Renditen bei Lebensversicherungen gefährden Tausende von Baufinanzierungen - eine tickende Zeitbombe, warnen Experten. Was sie Betroffenen raten

Hamburg. In England warnt die Regierung schon in ganzseitigen Zeitungsanzeigen vor einem riesigen Problem, das in Deutschland noch unbeachtet ist: Durch die immer weiter sinkenden Renditen bei Lebensversicherungen droht Tausenden Immobilienbesitzern, die den Kauf über eine Lebensversicherung (LV) finanziert haben, am Ende eine Finanzierungslücke in bis zu fünfstelliger Euro-Höhe. "Das ist eine tickende Zeitbombe", sagt Branchenexperte Marco Metzler von Fitch Rating. "Da entstehen gewaltige Finanzierungslücken." Kaum ein Betroffener werde von den Versicherern über das tatsächliche Ausmaß informiert, so Metzler.

Zum Hintergrund: Statt ein Baudarlehen klassisch mit einem oder zwei Prozent Tilgung sowie den anfallenden Zinsen über beispielsweise 30 Jahre zurückzuzahlen, haben viele Immobilienkäufer eine LV-Police abgeschlossen. Die Ablaufleistung der Police nach 30 Jahren entspricht dabei dem Kaufpreis der Immobilie. Bis die Summe fällig wird, zahlt der Hausbesitzer nur die Zinsen für das Darlehen, aber keine Tilgung. Dieses Geld wird stattdessen in die Lebensversicherung gesteckt, mit der am Ende der Laufzeit auf einen Schlag das Darlehen getilgt wird.

Beim Abschluss vieler Lebensversicherungen wurde dabei jedoch vor zehn oder 15 Jahren noch von einer jährlichen Verzinsung (Überschussbeteiligung) von sieben Prozent ausgegangen - heute eine völlig utopische Annahme (siehe Tabelle). Durch die wiederholten Senkungen der Überschussbeteiligungen seit 2001 liegt der Branchenschnitt laut map-report bei den aktuellen Überschussbeteiligungen heute nur noch bei rund 4,4 Prozent. Trotzdem gibt es nach Abendblatt-Informationen heute noch Versicherungsvertreter, die bei der Berechnung einer LV-Baufinanzierung von bis zu sieben Prozent Rendite ausgehen. Nach Ansicht von Experten fahrlässig - ganz abgesehen davon, dass dieses Modell der Baufinanzierung höchstens für Käufer einer nicht selbstgenutzten Immobilie lohnt (da steuerlich besser absetzbar).

Auch die oft geäußerte Hoffnung, dass die Überschussbeteiligungen wieder steigen werden, hält Metzler für unberechtigt: "Wesentlich mehr als die Garantieverzinsung wird die nächsten Jahre nicht drinnen sein", sagt er. Die liegt je nach Zeitpunkt des Abschlusses zwischen 3,0 und 4,0 Prozent - unveränderlich für die gesamte Vertragslaufzeit. Und wer heute einen neuen Vertrag unterschreibt, hat sogar nur 2,75 Prozent garantiert. "Aber dieses harte Szenario wird den Kunden in den Briefen der Lebensversicherer nie vorgerechnet", kritisiert er.

"Stillhalten und Abwarten ist auf jeden Fall der falsche Weg", sagt Heinrich Bockholt, Gutachter in Streitfällen mit Banken und Versicherungen und Professor an der Fachhochschule Koblenz. "Jeder, der betroffen sein könnte, sollte die Versicherung anschreiben und fragen, wie groß die Lücke ist", rät er und berichtet von einem Fall, bei dem eine LV über 200 000 Euro mit einer Restlaufzeit von sieben Jahren plötzlich nur noch 150 000 Euro am Ende bringen sollte.

Zahlreiche Versicherer bieten ihren Kunden in diesen Fällen den Abschluss einer zusätzlichen LV-Police an, um eine Finanzierungslücke zu schließen. Oder sie schlagen vor, die Versicherungssumme zu erhöhen. Davon rät Bockholt jedoch dringend ab: "Stattdessen sollten Betroffene lieber mit der Bank oder Versicherung eine künftige, begleitende Tilgung in Höhe von ein bis vier Prozent vereinbaren, die zusätzlich zum monatlichen LV-Beitrag gezahlt wird." Die nötige Tilgungshöhe sollte ein unabhängiger Baufinanzberater (z.B. Verbraucherzentrale) ausrechnen.

Das Problem: Wird ein Kredit schneller zurückgezahlt, weil jetzt zusätzlich getilgt wird, steht der Bank oder Versicherung eine Vorfälligkeitsentschädigung zu, weil ihr dadurch Zinsen entgehen. "Die Vorfälligkeitsentschädigung kann mehrere Tausend Euro betragen. Es ist aber mehr als recht und billig, dass in solchen Fällen auf die Vorfälligkeitsentschädigung seitens der Bank verzichtet wird", sagt er. "Wenn die Bank, die Lebensversicherung oder der Vermittler die gesamte Finanzierung aus einer Hand begeben oder vermittelt haben, so haben sie auch seinerzeit Marge oder Provisionen für das Geschäft erhalten", begründet er die Auffassung. Zudem hätten sie damit auch die Verantwortung für die Solidität der Baufinanzierung übernommen.

Daher glaubt der Gutachter bei Widerstand eines Konzerns, dass "die Androhung eines Musterprozesses mit dem Ziel, auf die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung bei Zusatztilgung zu verzichten, Banken oder Lebensversicherungen in Verlegenheiten bringen dürfte". Dennoch müsse sich der Kunde über eines im Klaren sein: "Dass er mehr zu zahlen hat - entweder über eine höhere begleitende Tilgung oder über eine höhere Restzahlung am Ende der Finanzierung", so Bockholt.

Auf eine Erstattung der Finanzierungslücke durch Versicherung oder Bank bestehen selten Chancen, so der Gutachter: "Dafür müsste die Ablaufleistung der Lebensversicherung als Summe fest im Vertrag versprochen worden sein, was so gut wie nie der Fall ist. Und ausführliche Protokolle des Beratungsgespräches beim Abschluss der Finanzierung existieren auch nur sehr selten."