Immobilien: Büros

Trotz Leerstands - der Bauboom ist ungebrochen

Flächenumsatz geht um 30 Prozent zurück. Beste Lage, aber seit einem Jahr keine Nutzer. Mieten sinken um bis zu 15 Prozent.

Auf sieben Etagen sollen im Holzhafen-West in Altona Ende 2010 Büros entstehen.
Foto: Engel & Völkers

Hamburg. Von solchen Angeboten träumen Mieter: Zentrale Lage, beste Ausstattung und der Makler vermittelt provisionsfrei. Über 250.000 Quadratmeter m² stehen allein in der Innenstadt leer und 48.000 m² ohne Mieter kommen in diesem Jahr noch hinzu. Im beliebten Altona oder Ottensen fehlt es auf 80.000 m² an Mietern. Nur leider sind es keine Wohnungen, sondern Büros. Viele Objekte warten seit rund einem Jahr vergeblich auf Mieter. Zum Beispiel das Bürohaus in der ABC-Straße 21. Die Eigentümerin Deutsche Bank möchte "die Vermietungssituation des Gebäudes nicht fortlaufend kommentieren", wie ein Sprecher sagt. Nach Informationen des Abendblatts sind erst zehn Prozent der 8800 m² vermietet. Das war bereits der Stand von vor einem Jahr. Pro m² Bürofläche müssen 18,50 bis 23,00 Euro bezahlt werden. "Das ist schon ein ambitionierter Preis in der jetzigen Situation", sagt ein Makler. Denn die Leerstandsquote in Hamburg lag Ende Dezember bei 8,3 Prozent in der Stadt.

Viele Bürobauten im Umfeld der ABC-Straße bieten den gleichen Standard, "sind aber ein bis zwei Euro pro Quadratmeter günstiger", so ein anderer Makler. Auch der Opernhof am Gänsemarkt wartet schon lange auf die Vollvermietung der insgesamt 7200 m². Vor einem Jahr war knapp die Hälfte der Fläche belegt. Daran hat sich fast nichts geändert, obwohl die Miete von 19 auf 18 Euro pro m² gesenkt wurde. Doch die Konkurrenz wächst mit jedem Tag. Wenige Meter entfernt entstehen mit dem Metropolis-Haus weitere 15 000 m² Fläche. Noch kein einziges Büro ist vermietet. "Wir sind mit Großnutzern im Gespräch", sagt Karen Rautenstrauch, Leiterin Bürovermietung von Jones Lang LaSalle. Besichtigen, abwägen, aber nicht entscheiden - das ist die Situation am Vermietungsmarkt Hamburg. "Es werden viele Gespräche zwischen Vermieter und Mieter geführt, konkrete Abschlüsse allerdings lassen auf sich warten", sagt Andreas Wende, Leiter des Hamburger Büros von Jones Lang LaSalle.

Diese Situation hat zu einem deutlichen Rückgang des Büroflächenumsatzes in Hamburg geführt. Es wurden im vergangenen Jahr nur noch 392 000 m² erreicht. Das ist der niedrigste Stand seit 2003 und ein Rückgang um 28 Prozent gegenüber 2008. Jetzt hofft die Branche, dass der Rückgang gestoppt werden kann. "Für 2010 rechnen wir mit einem Büroflächenumsatz in einer ähnlichen Größenordnung", sagt Rautenstrauch.

Dazu sollen Firmen aus ihren alten Büros in neu gebaute Räume gelockt werden. "Trotz deutlich höherem Standard kann das zu Einsparungen führen, wenn man die Kosten nicht nur auf den Quadratmeter, sondern den Arbeitsplatz umrechnet", sagt Wende. Moderne Bürotechnik braucht deutlich weniger Platz und Einzelbüros lassen sich durch Großraumbüros ablösen. In der City Süd ist die Neubaufläche schon für 12 Euro pro m² zu bekommen. Zusätzlich locken die Vermieter mit mietfreien Zeiten von bis zu zehn Monaten. Das bringt Mietpreissenkungen von bis zu 15 Prozent. Bei der Spitzenmiete erwartet das Maklerunternehmen einen Rückgang von 23 auf 21,50 Euro.

Wesentlich besser ist die Situation bei Handelsimmobilien. "Dieser Bereich konnte sich von der Krise abkoppeln", sagt Christian-Philipp Hass von CB Richard Ellis. "2009 wurde in Hamburg mehr Fläche vermietet als 2008 und in den gefragten Lagen gibt es keinen Leerstand." So lassen sich auch weiterhin Spitzenmieten von bis zu 220 Euro pro m² erzielen. In keinem anderen Land wollen die führenden Einzelhändler in diesem Jahr so stark expandieren wie in Deutschland, geht aus einer Studie des Maklerunternehmens hervor. "Das wird auch Hamburg deutlich spüren", sagt Hass. Die Stadt profitiert vom Bevölkerungswachstum, der hohen Kaufkraft und dem Städtetourismus.