Lange Bindung zahlt sich aus

Baufinanzierung: Kosten für Anschlußkredit bedenken. Schon bei einem geringen Zinsanstieg sind 15 oder 20 Jahre Zinsgarantie die bessere Wahl.

Bauherren und Immobilienkäufer haben die Qual der Wahl: fünf, zehn, 15 oder gar 20 Jahre Zinsbindung? "Vieles spricht für eine längere Zinsbindung von mindestens zehn oder besser 15 Jahren", sagt Jörg Sahr, Baufinanzierungsexperte bei "Finanztest". "Die Zinsen sind niedrig und die Aufschläge für eine 15jährige Zinsbindung im Vergleich zu einer 10jährigen gering." Vor allem wenn der finanzielle Spielraum gering ist, sei eine lange Zinsbindungsfrist in der Regel die bessere Wahl.

Ein Beispiel: Ein Bauherr benötigt 200 000 Euro. Die Bank macht ihm zwei Angebote mit derselben monatlichen Belastung aber unterschiedlicher Zinsbindung. Das erste Angebot läuft über 15 Jahre und hat einen Nominalzins von 4,54 Prozent (effektiv 4,64 Prozent) sowie eine Tilgung von einem Prozent. Die Restschuld beträgt am Ende der Zinsbindung 157 123 Euro. Das zweite Angebot erstreckt sich nur über zehn Jahre. Der Nominalzins beträgt 4,32 Prozent (effektiv 4,41 Prozent). Die Tilgung liegt bedingt durch die einheitliche Rate bei 1,22 Prozent. Der Kreditnehmer nutzt so die Zinsersparnis gegenüber der 15jährigen Zinsbindung für eine höhere Tilgung. Nach zehn Jahren verbleibt eine Restschuld von 169 549 Euro. Für beide Angebote liegt die monatliche Belastung bei 923 Euro.

Zwar punktet das kürzer laufende Darlehen mit einer um 5200 Euro geringeren Restschuld nach zehn Jahren im Vergleich zu der längeren Kreditvariante zu diesem Zeitpunkt. Aber das Ergebnis der Vergleichsrechnung hängt auch von den Konditionen für den Anschlußkredit ab, den der Bauherr nach zehn Jahren aufnehmen muß, wenn er sich für das zweite Angebot entscheidet. Mit Vergleichsrechnern (www.inter hyp.de; www.finanztest.de) läßt sich ermitteln, wie hoch die Zinsen bis zur Anschlußfinanzierung steigen dürfen, damit der Kreditnehmer mit zehn Jahren Zinsbindung günstiger fährt als mit 15 Jahren. Dieser "kritische Zins" oder Gleichgewichtszins liegt im Beispiel bei nominal 5,25 Prozent (effektiv 5,38 Prozent). Liegen die Zinsen in zehn Jahren darüber, ist die längere Zinsbindung günstiger.

"Zwar ist es kaum möglich, die Zinsentwicklung über einen so langen Zeitraum einzuschätzen", sagt Sahr. "Aber eine Orientierung gibt der langfristige Durchschnittszins für Baudarlehen, der bei rund 7,5 Prozent liegt." Hinzu komme, daß auch eine 15jährige Zinsbindung hohe Flexibilität gewährleiste. "Kredite mit einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren können nach zehn Jahren jederzeit vom Kreditnehmer mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden", sagt Sahr. So könne man nach zehn Jahren flexibel auf die Zinsentwicklung reagieren und gegebenenfalls den Kredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung umschulden.

Selbst ein Vergleich zwischen einer 20jährigen und einer 15jährigen Zinsbindung zeigt, daß auch eine noch längere Laufzeit in dieser Niedrigzinsphase Sinn macht. Bei unveränderter Kreditsumme ist das kürzere Darlehen nur günstiger, wenn der Zins nach 15 Jahren nicht die Marke von effektiv sechs Prozent überschreitet. Für die 20jährige Zinsbindung müßte jetzt ein Effektivzins von 4,82 Prozent gezahlt werden. Die monatliche Belastung beträgt 953 Euro, also nur 30 Euro mehr als im ersten Beispiel.

Das Problem ist eher die hohe Restschuld von rund 134 000 Euro nach 20 Jahren. Optimieren läßt sich das, wenn man die 20jährige Zinsbindung für ein Volltilgerdarlehen nutzt. Läßt sich die Tilgung auf anfänglich 3,02 Prozent erhöhen, ist man nach 20 Jahren schuldenfrei. Die monatliche Kreditrate würde jedoch auf 1290 Euro steigen.