29.09.12

Wohnungsmarkt

Studie: Wo Wohnen zum Luxus wird

Analyse von 390 Städten zeigt hohen Preisanstieg in deutschen Großstädten. Dort fließt fast ein Viertel des Einkommens in die Miete.

Von Frank Stocker
Foto: dpa
Immobilienmarkt
Im Jahr 2012 ist nach Angaben des Immobilienverband Deutschland ein hoher Preisanstieg in Deutschland zu verzeichnen

Wer in diesen Zeiten nicht umziehen muss, der kann sich glücklich schätzen. Wer dagegen eine neue Wohnung sucht, der reibt sich oft die Augen - vor Entsetzen. Denn die Mietpreise, aber auch die für Eigentumswohnungen scheinen vielerorts im Monatsrhythmus zu steigen. Und dieses Gefühl wird nun auch durch Zahlen untermauert, die der Immobilienverband Deutschland (IVD) veröffentlicht. Sie basieren auf aktuellen Marktpreisen aus dem zweiten und dritten Quartal dieses Jahres aus 390 deutschen Städten.

Demnach sind beispielsweise in München die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand mit mittlerem Wohnwert innerhalb eines einzigen Jahres im Durchschnitt um 21,3 Prozent gestiegen, bei Einfamilienhäusern lag das Plus immerhin noch bei 13,2 Prozent. Und auch Mieter, die eine Wohnung (ebenfalls kein Neubau und mit mittlerem Wohnwert) in der bayerischen Hauptstadt suchten, mussten mit einem Plus von 4,7 Prozent deutlich tiefer in die Tasche greifen als noch zwölf Monate zuvor. Das ist weit mehr als doppelt so viel wie die Inflationsrate.

In Hamburg verteuerte sich Wohnraum nicht so stark wie anderswo

München ist der unrühmliche Spitzenreiter bei den Preisentwicklungen. Doch die meisten deutschen Großstädte stehen dem nicht viel nach. So verteuerten sich Eigentumswohnungen (Bestand, mittlerer Wohnwert) in Hamburg mit einem Quadratmeterpreis von im Durchschnitt 1750 Euro um 8,02 Prozent binnen eines Jahres. Für München gibt der IVD hier einen Wert von 2850 Euro an. In Bremen verteuerte sich dieser Wohnraum um 12,5 Prozent, in Düsseldorf um acht Prozent und in Stuttgart um 7,7 Prozent. Im Durchschnitt sind Eigentumswohnungen in Städten mit mehr als 500 000 Einwohnern um 8,7 Prozent teurer geworden - deren Preise sind damit viermal so schnell gestiegen wie andere Güter - und auch wie die Löhne und Gehälter.

Bei Mietwohnungen führt Dresden nach München die Liste an mit einer Preissteigerung von 13,8 Prozent, darauf folgen Hannover (8,3 Prozent) und Stuttgart (7,9 Prozent). Hamburg gibt sich hier mit einer Steigerung von 6,25 Prozent (8,50 Euro/m²) moderat.

Doch wohlgemerkt: Diese Preissprünge geschahen innerhalb von gerade mal zwölf Monaten, und auch sie liegen weit jenseits der Entwicklung bei den allgemeinen Preissteigerungen und den Gehältern der Menschen in diesen Städten. Allerdings: Die Großstädte unterscheiden sich dabei deutlich vom Rest der Republik. "In allen deutschen Großstädten mit einer Einwohnerzahl über 500 000 wächst die Bevölkerung", sagt Jürgen Michael Schick, stellvertretender Präsident des IVD und selbst Makler in Berlin. Er spricht von einem Trend zur Reurbanisierung. Immer mehr Menschen wollen in der Großstadt leben, und dort meist in den schicken Szenevierteln. Daher stiegen dort die Preise besonders stark, oft noch weit mehr, als die Durchschnittszahlen für die einzelnen Städte es ausweisen.

Daher fielen die Preissteigerungen außerhalb dieser Städte geringer aus: Über alle 390 Städte hinweg legten sie sowohl bei Eigentumswohnungen als auch bei Mieten nur um 3,1 Prozent zu. Das liegt zwar immer noch rund 50 Prozent über der Inflationsrate, kann aber als moderat bezeichnet werden. Zumal der Preis fürs Wohnen in Deutschland in den vergangenen 20 Jahren im Schnitt weitgehend konstant geblieben ist, vielerorts haben die Preise sogar deutlich nachgegeben. "Bei den Eigentumswohnungen liegen die Preise im Durchschnitt heute immer noch deutlich unter denen von 1992 - und das ist 20 Jahre her", sagt Schick. Das bestätigen auch andere Analysen. So zeigen Berechnungen der OECD, dass das Verhältnis zwischen den durchschnittlichen Gehaltseinkommen und den Wohnungspreisen in Deutschland seit 1980 um rund 50 Prozent zurückgegangen ist, sprich: Eine Immobilie ist heute in Relation zum Gehalt um die Hälfte günstiger als vor über 30 Jahren. Im Vergleich dazu hat sie sich in der Euro-Zone seit 1986 im Schnitt um 38 Prozent verteuert. Klaus Baader, Volkswirt bei der Société Générale, sagt daher: "Deutsche Immobilien sind lächerlich billig." Er sitzt allerdings in London und zieht demnächst um nach Hongkong. Da ist man anderes gewohnt.

In Großstädten fließt fast ein Viertel des Einkommens in die Miete

Zudem überdecken die Durchschnittszahlen, dass Wohnen vor allem in den Großstädten Deutschlands zum Luxus wird. So müssen die Käufer einer Eigentumswohnung in München mittlerweile im Durchschnitt schon 3,55 Jahresgehälter für drei Zimmer mit insgesamt 70 Quadratmetern bei mittlerem Wohnwert hinlegen - und hier wurden schon die relativ hohen Gehälter in der bayerischen Hauptstadt berücksichtigt. Bei den Mieten dagegen sind die Unterschiede weniger ausgeprägt. So muss ein Mieter in Berlin zwar im Durchschnitt nur 6,20 Euro pro Quadratmeter bezahlen, während es in München 10,70 Euro sind. In Relation zum Einkommen sind dies jedoch 23 Prozent (Berlin) und 23,7 Prozent (München). Auch in anderen Städten wie Stuttgart (22 Prozent), Köln (21 Prozent) oder Hamburg (21,7 Prozent) liegt der Wert auf ähnlichem Niveau.

Gespeist wird der Preistrend vor allem durch drei Entwicklungen: Einerseits fürchten immer mehr Deutsche vor dem Hintergrund der Euro-Krise um ihr Vermögen. Indem sie es in eine Immobilie investieren, versuchen sie es in Sicherheit zu bringen. Parallel dazu holen viele Vermögende aus den europäischen Krisenstaaten ihr Geld nach Deutschland zurück, um es hierzulande in Immobilien, vor allem in Hamburg, Berlin und Frankfurt, zu investieren. Und schließlich führen die Niedrigzinsen dazu, dass eine Wohnung oder ein Haus für viele nun erschwinglich wird. All dies erhöht die Nachfrage, lässt die Immobilienpreise steigen und im Weiteren dann auch die Mietpreise.

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