26.11.11

Spanien lockt Investoren mit niedriger Grunderwerbsteuer

Experten raten, trotz sinkender Preise achtsam vorzugehen

Die Schuldenkrise hat die Preise für Immobilien in vielen Ländern purzeln lassen. Insofern haben sich die Aussichten verbessert, den Traum vom Eigentum unter südlicher Sonne zu realisieren. In Griechenland beispielsweise fielen die Preise um bis zu 30 Prozent, in Spanien zwischen 20 und 50 Prozent, wie die Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien (DSA) in Freiburg mitteilt. Um Käufern zusätzliche Anreize zu bieten, hat die spanische Regierung beschlossen, die Grunderwerbsteuer, die beim Kauf von Immobilien anfällt, von acht auf vier Prozent zu senken. Dies gilt aber nur für Neubauten, nicht für Bestandsbauten. Dafür dann aber auch beim Kauf einer sogenannten Zweitwohnung.

Peter Schölhorn, Sprecher der DSA, warnt aber davor, dies alles zum Anlass zu nehmen, jetzt bedenkenlos den Kauf einer Neubauimmobilie zu planen. "Insbesondere bei Projekten, die noch nicht fertiggestellt sind, gibt es viele offene Fragen: beispielsweise, ob der Bauträger solvent genug ist, das Bauvorhaben auch zu beenden oder eventuelle Baumängel zu beseitigen." Oft sei auch noch nicht geklärt, wer die Verwaltung des Objekts übernehme und ob diese so vorgenommen werde, wie sich die Eigentümer dies wünschten.

"Die Erfahrung zeigt auch, dass bei vielen Projekten Käufer noch einmal tief in die Tasche greifen müssen für Erschließungskosten, die nicht im Kaufpreis enthalten sind", sagt Schölhorn.

Vor diesem Hintergrund rät der Experte eher zum Kauf einer Bestandsimmobilie, bei der man die genannten Aspekte gut einschätzen könne. "Die geminderte Gewerbesteuer sollte nur ein Mitnahmeeffekt sein, der sich ergibt, wenn alle anderen Punkte geklärt sind. Zu diesen gehört auch die Frage, ob die Immobilie vom Küstengesetz betroffen sein könnte und möglicherweise ein Abriss oder eine Enteignung droht."

Außerdem könne man nicht grundsätzlich von einem "Preisabfall" oder Schnäppchenmarkt in Spanien sprechen, wie Marcus von Busse, Regionalleiter von Engel & Völkers in Spanien, hervorhebt. "Man muss zwischen dem Festland und den Märkten auf den Inseln differenzieren", sagt von Busse. So seien die Preise auf Mallorca bzw. den Balearen eher stabil geblieben, da der Markt hier stark geprägt sei von Käufern aus dem Ausland. "Und die kommen aus Deutschland, verstärkt auch aus England, der Schweiz und Skandinavien und treffen auf Verkäufer, die sich in der Regel nicht aus einer finanziellen Notlage heraus von ihrer Immobilie trennen, sondern weil sie sich verändern wollen." Auf dem Festland sehe das anders aus. "Da gibt es schon einen gewissen Überhang an Neubauten", sagt von Busse. Und wer hier eine interessante Neubauimmobilie finde, könne dann auch von der Steuerminderung profitieren. "Das sind bei einem Kaufpreis von 500 000 Euro immerhin 20 000 Euro, die man sparen kann."

Peter Schölhorn ist aber sicher, dass die Preise in Spanien "den Boden" noch nicht erreicht haben. "Die Spanier haben eine Krise, und in einer solchen Situation sprechen wir von einem Käufermarkt. Das sind gute Zeiten, den Preis hart zu verhandeln."

Wer plane, die Immobilie im Ausland auch zu Vermietungszwecken zu erwerben, sollte aber nicht auf ein lukratives Steuersparmodell hoffen. Zwar können Verluste aus der spanischen Immobilie steuermindernd berücksichtigt werden, so Schölhorn, "aber der deutsche Fiskus legt hier genau dieselben Maßstäbe an wie hierzulande und erwartet eine differenzierte Aufteilung der Kosten". Dass sich dies oft nicht rechne, zeige sich daran, dass Makler und Verkäufer nicht auf Steuerspareffekte hinwiesen.