Leser fragen Experten

Hausverkauf an Sohn und Mehrheitsstimmrecht in WEG

 

Hamburg. Ich (85) möchte mein Einfamilienhaus in Neumünster meinem Sohn verkaufen, der derzeit aus beruflichen Gründen nicht in das Haus einziehen kann. Das Haus ist belastet mit einem lebenslangen, mietfreien Wohnrecht für meine Frau (72). Um wie viel Prozent wird dadurch der Verkaufswert verringert? Kann ich außerdem beim Verkaufswert meinem Sohn entgegenkommen?

Die Bewertung eines lebenslangen Wohnrechts erfolgt nach den §§ 14 ff Bewertungsgesetz. Danach wird der Kapitalwert einer lebenslänglichen Nutzung dergestalt berechnet, dass der Jahreswert mit einem Vervielfältiger multipliziert wird, der anhand der aktuellen Sterbetafeln bezogen auf den jeweiligen Leistungsbeginn berechnet wird. Da das Wohnrecht Ihrer Frau mietfrei ist, muss zunächst der durchschnittliche Mietpreis des Verbrauchsortes, hier also Neumünster angesetzt werden. Diese Monatsmiete ist mit 12 zu multiplizieren, um den Jahreswert zu erhalten. Aus der aktuellen Sterbetafel ergibt sich heute für eine 72-jährige Frau eine durchschnittliche Lebenserwartung von 14,65 Jahren, so dass der Vervielfältiger nach dieser Tabelle 10,155 beträgt. Dieser ist mit der Jahresmietwert zu multiplizieren, um den Wert des Wohnrecht zu ermitteln. Unabhängig vom Wert des Wohnrechts ist der Verkaufspreis für ein Haus frei auszuhandeln. Es empfiehlt sich, steuerlichen und ggfs. rechtlichen Rat für den Verkauf einzuholen.

Unlängst wurde berichtet, dass Mehrheitseigentümer durch ihre Stimmenmehrheit in der Eigentümerversammlung zu ihrem Vorteil agieren können. Doch § 25 WEG Abs.2 sagt doch ganz deutlich: jeder Eigentümer hat nur eine Stimme. Wie ist nun die Rechtslage?

Grundsätzlich gilt für das Stimmrecht § 25 Abs. 2 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat, und zwar unabhängig von der Zahl der in seinem Eigentum stehenden Wohnungen und unabhängig der Höhe der auf die Wohnung bzw. Wohnungen entfallenden Miteigentumsanteile ("Kopfprinzip"). Dieses Kopfstimmrecht ist nach herrschender Meinung allerdings nicht zwingend. So kann bereits in der Teilungserklärung eine Regelung getroffen werden, nach der sich das Stimmrecht nach der Höhe der Miteigentumsanteile oder nach der Zahl der Wohnungen, dem sogenannten Anteils-/Wert- oder Objektprinzip richtet. Durch einen Mehrheitsbeschluss kann das Stimmrecht allerdings nicht geändert werden. Ein solcher Beschluss wäre nichtig. Vom gesetzlichen Kopfprinzip abweichende Stimmrechtsregelungen, die einem Miteigentümer größeren Stimmrechtseinfluss gewähren, werden vor allem mit wirtschaftlichen Argumenten, also wegen der höheren Vermögensbeteiligung der betreffenden Eigentümer, gerechtfertigt. Bei einer solchen Stimmrechtshäufung besteht aber die Gefahr, dass ein einzelner Wohnungseigentümer mit seiner Stimmenmehrheit die Beschlüsse in seinem Sinne "beeinflusst". Kommt es im konkreten Fall zu einer solchen Majorisierung, ist konkret im Einzelfall zu prüfen, ob dieses Mehrfach-Stimmrecht rechtsmissbräuchlich ausgeübt wurde. Die rechtsmissbräuchliche Stimmrechtsausübung als solche führt nicht zur Unwirksamkeit, sondern nur zur Anfechtbarkeit des strittigen Beschlusses.

Experte: Axel Adamy www.hohebleichen21.de