Bauvertrag 17. April 2012, Finanztest 5/2012
Entspannt ins eigene Haus
Bauverträge sind meist mangelhaft. Käufer sollten Nachteiliges ändern.
(ftd) Bevor Immobilienkäufer einen Bauvertrag unterschreiben, sollten sie ihn unbedingt von Fachleuten prüfen lassen. Das rät die Zeitschrift Finanztest in ihrer aktuellen Ausgabe. Das Geld für die Arbeit der Experten sei gut investiert, denn die meisten Bauverträge seien mangelhaft. Schon kleine Änderungen im Vertrag können den Käufern viele tausend Euro retten, wie Finanztest an einem Beispiel zeigt.
Dorothea und Jörg Schumacher haben sich eine Eigentumswohnung am Stadtrand von Bremen gekauft. Bisher ist sie nur auf dem Bauplan zu sehen, denn das neue Mehrfamilienhaus ist noch im Bau. Einziehen will die Familie spätestens am 30. Juni 2012. In dem Neubau sollen dann zwölf Eigentumswohnungen bezugsfertig sein.
Die 96-Quadratmeter-Wohnung wird die Familie 223 000 Euro kosten, für den Parkplatz in der Tiefgarage werden zusätzlich 19 000 Euro fällig.
Bevor das Paar den Bauvertrag unterschrieb, hat Rechtsanwalt Arne Schültge von der Verbraucherzentrale Bremen das Papier geprüft. Der Mann ist auf Bauverträge spezialisiert. Sein Rat im Mai 2011 hat 80 Euro gekostet.
Jurist Schültge empfahl, ein festes Datum als "spätesten Bezugstermin für die Wohnung" in den Vertrag zu schreiben. Das vereinbarte Schumacher mit der Firma, ehe er unterschrieb. Er folgte auch dem Tipp des Beraters, eine Vertragsstrafe als Druckmittel in den Vertrag aufzunehmen. 200 Euro pro Tag, höchstens 5 Prozent der Kaufsumme muss die Baufirma zahlen, wenn die Wohnung nicht pünktlich fertig wird.
Jetzt sieht es so aus, als verzögere sich der Einzugstermin tatsächlich um etwa fünf Monate. Wann genau Schumachers in ihre Wohnung einziehen können, steht noch nicht fest. Rechtsanwalt Schültge hat bereits ein Schreiben an die Baufirma aufgesetzt, in dem er für die Schumachers Schadenersatzansprüche stellt. Muss das Ehepaar tatsächlich so lange auf seinen Einzug warten, kann es die volle Vertragsstrafe von 11 150 Euro verlangen – das sind 5 Prozent der Bausumme.
Die Bremer Familie lässt ihre Wohnung von einer Firma bauen, die im rechtlichen Sinne ein Bauträger ist. Genau genommen sind die Schumachers keine Bauherren, sondern Käufer. Der Bauträger ist Eigentümer des Grundstücks und damit auch Bauherr.
Ein Bauträger verkauft ein Grundstück und verpflichtet sich per Vertrag, ein Haus darauf zu errichten. Das kann ein Eigenheim, ein Doppel- oder ein Reihenhaus, eine Neubau-Eigentumswohnung oder eine sanierte Altbauwohnung sein.
Firmen bauen billige Teile ein
Schumachers Wohnung wird teurer werden, als es auf dem Papier steht. Denn die Familie will bessere Fußböden, andere Fliesen und teurere Armaturen einbauen lassen. Sie hat sich jedoch noch nicht für alle Einbauteile entschieden.
Die Bremer sind sich über den Aufpreis für die Extras im Klaren. Doch manch anderer erlebt böse Überraschungen. Deshalb raten Bauexperten, alle gewünschten Einbauten und Leistungen vor Vertragsschluss bis ins Detail zu klären und sie in der Bau- und Leistungsbeschreibung festzuhalten.
Dort sollten Typ, Modell und Baureihe von Fußböden, Dach, Fenster, Türen, Treppen, Balkon, Anschlüssen und Einbauten in Bad, Küche und Terrasse eindeutig benannt sein. Achten die Käufer nicht auf jedes Detail, baut die Firma die Teile ein, die sie vorrätig hat und die für sie günstig sind. Das führt oft zu Streit.
Schlechte Karten haben Käufer, wenn im Vertrag steht: "Soweit Leistungen in der Baubeschreibung, den Plänen und der Grundlagenerklärung noch nicht genug bestimmt sein sollten, sind sie ... ortsüblich und angemessen zu erbringen, hilfsweise bestimmt sie der Verkäufer nach vorheriger Abstimmung mit dem Käufer."
Der erste Teil der Klausel berechtigt die Firma, alle Bauteile ohne Abstimmung mit dem Kunden festzulegen. Das ist üblich und zulässig. Der Käufer umgeht die Falle, wenn er sich Zeit für die Planung nimmt und sogar die Fliesensorte in die Baubeschreibung schreibt.
Wenn Sonderwünsche teuer werden
Bauunternehmen zeigen in Musterhäusern und Ausstellungshallen, zwischen welchen Bauformen, Materialien und Sonderausstattungen Kunden wählen können. Diese Auswahl heißt im Fachjargon Bemusterung.
Nur wenn die Käufer bereits vor Vertragsschluss die Bauteile auswählen, wissen sie, was ihr Haus wirklich kosten wird. Ihre Verhandlungsposition ist vor Vertragsunterzeichnung natürlich viel stärker als danach. Haben sie nach der Unterschrift noch Sonderwünsche, wird es teuer.
Die Baurechtsexperten der Verbraucherzentrale Bremen bieten neben der Vertragsprüfung auch an, einen schriftlichen Kommentar zu nachteiligen Klauseln abzugeben. Für die Prüfung des Bauträgervertrags verlangen sie etwa 135 Euro. In der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg kostet eine komplette Vertragsexpertise für Bauvertrag und Baubeschreibung 370 Euro.
Beratung ist jedem Bauherrn zu empfehlen, weil fast alle Verträge Mängel haben, wie das Institut für Bauforschung aus Hannover 2010 festgestellt hat. 90 Prozent von 100 untersuchten Verträgen waren unvollständig, oder sogar "erheblich unvollständig".
Sind Bauherren bautechnische Laien, sollten sie sogar einen Berater engagieren, der regelmäßig auf der Baustelle vorbeischaut. Die Preise für die Baubegleitung hängen vom Prüfumfang ab. Für ein Eigenheim ist mit Kosten von rund 1 Prozent der Bausumme zu rechnen, das ergibt oft einen Betrag zwischen 1 000 und 3 000 Euro.
Finanztest-Tipps:
Profis. Ob Haus oder Wohnung – unterschreiben Sie keinen Bauvertrag für eine schlüsselfertige Immobilie, bevor Sie ihn nicht Fachleuten zur Prüfung vorgelegt haben. Viele Fallen entdecken nur Profis. Im Verhältnis zu den Baukosten fallen die Prüfkosten kaum ins Gewicht.
Angebot. Verbraucherzentralen prüfen Verträge umfassend und sehen sich die Bau- und Leistungsbeschreibungen an. Juristische Hilfe finden Sie auch bei Bauherrenvereinen, Tüv und Dekra sowie Bausachverständigen und auf Bauverträge spezialisierten Anwälten. Sie bieten zum Teil auch technische Prüfungen an. Eine Liste von Angeboten finden Sie unter www.test.de/bauberatung .
