Zinshäuser: Mehr private Anleger in Hamburg als in anderen deutschen Städten

Gute Erträge mit Immobilien

26.10.2006, 00:00 Uhr 26.10.2006, 00:00 Uhr Holmer Stahncke  

In guten Lagen sind Renditen von bis zu acht Prozent möglich. Bei Anlagen in Fonds kommt es auf gutes Management an.

Hamburg ist eine Mieterstadt. 80 Prozent der Hamburger wohnen in Mietshäusern. In der Hamburger Immobilienwirtschaft werden sie Zinshäuser genannt und sind begehrte Objekte für Anleger. "In Hamburg befinden sich mehr Zinshäuser im Besitz privater Anleger als in anderen deutschen Städten", sagt Thomas König, geschäftsführender Gesellschafter vom Zinshausteam Hamburg. "Auf ein Objekt, das zum Verkauf steht, kommen drei Interessenten." Darunter seien auch Anleger aus dem europäischen Ausland - eine Beobachtung, die Immobilienmakler auch auf dem Eigentumswohnungsmarkt in der HafenCity machen.

Während sich ausländische Investoren überwiegend für Jugendstilhäuser interessierten, für die bis zu sechs Millionen Euro verlangt werden, gelte das Interesse vieler inländischer Anleger den klassischen Rotklinkerbauten aus den 60er- und 70er-Jahren, die ab 500 000 bis 600 000 Euro gehandelt werden, sagt König. Beim Kauf sollte man, so Immobilienexperten, nicht nur die aktuellen Mieteinnahmen des Objektes betrachten, sondern auch seine Entwicklungschancen - sowohl im Positiven als auch im Negativen. Ein Objekt müsse nachhaltig vermietbar sein. Dabei sei auch das Potenzial des Standortes zu berücksichtigen.

"Die Finanzierung eines Zinshauses läuft über einen Zeitraum von zehn bis 15 Jahren, wobei rund 20 Prozent Eigenmittel sein müssen", sagt König. Die Mieten sollen die Zinsen und die Tilgung des Kredits tragen. Die Renditeerwartung liege bei etwa fünf Prozent vom Kaufpreis per annum, sie könne jedoch "bis auf 7,5 und 8 Prozent noch hochgehen".

Während das Interesse an Zinshäusern groß ist, hätten in den letzten Jahren, so die Beobachtung von Garlef Kache von Grossmann & Berger, Anleger eher weniger in Eigentumswohnungen als Kapitalanlage investiert. "In der HafenCity stellen wir dagegen ein stärkeres Kaufinteresse für Eigentumswohnungen als Anlageobjekte fest." Dieses führt Kache weniger auf Renditeerwartungen zurück, sondern auf die Überzeugung der Anleger, dass die Objekte mit dem Ausbau der HafenCity eine deutliche Wertsteigerung erfahren werden.

Wer in Immobilien investieren will, ohne so hohe Summen anzulegen, kann Anteilseigner an Immobilienfonds werden. "Wir raten unseren interessierten Kunden, fünf bis 15 Prozent ihres Depots in Immobilienfonds zu investieren", sagt Kai Ploetze, zuständig für Fondsanlagen bei der Hamburger Sparkasse, die die Fonds der Deka-Bank vertreibt, die als zentraler Finanzdienstleister der Sparkassen Finanzgruppe Immobilienfonds agiert. Geschlossene Fonds, bei denen sich Anteilseigner zusammenfinden, um in eine bestimmte Immobilie zu investieren, seien, so warnen einige Immobilienexperten, etwas für Profis - zumal man nur schwer aussteigen könne. Ein Aussteigemarkt ist der Zweitmarkt, den die BÖAG an der Hamburger Börse anbietet.

Anders ist es bei offenen Immobilienfonds - hier können die Anleger ihre Anteile jederzeit veräußern. In einem solchen Fonds müssen mindestens 15 Objekte enthalten sein. Je nach Fonds sind sie unterschiedlich breit gestreut, sowohl in Hinblick auf die Art der Objekte - Büro- und Logistikgebäude, Hotels oder Geschäfte - als auch auf ihre nationalen oder internationalen Standorte.

"Immobilien sind auf dem Weltmarkt Handelsobjekte geworden", sagt Ploetze. Da brauche man ein professionelles Management, das Marktübersicht hat und entsprechend schnell durch An- und Verkäufe reagiert, wenn der Markt sich ändere. "Es kommt deshalb für einen Anleger darauf an, nicht nur den Fonds und seine Objekte unter die Lupe zu nehmen, sondern auch zu schauen, wie das Rating des Managements ist."

Offene Fonds können zwar ihr Portfolio lenken, nicht aber das wachsende Interesse von neuen Anteilseignern. Nach dem Zusammenbruch des Neuen Marktes an den Aktienbörsen wurden die Immobilienfonds von neuen Anlegern überschwemmt. In der Folge verfügten die Fonds über mehr Kapital als gute Objekte am Markt waren. Vielfach wurde in weniger gute Objekte investiert, später mussten die Werte auch von alten Bestandsimmobilien berichtigt werden.

Viele Anbieter betreiben heute eine aktive Steuerung des Vertriebs, um zu große Kapitalzuflüsse zu vermeiden.