26.02.13

Immobilien-Boom

Wohnungskäufer spielen mit großem Risiko

Die Wohnungspreise in den Metropolen steigen rapide. Erwerber müssen deshalb höhere Kredite aufnehmen. Banken akzeptieren dabei immer weniger Eigenkapital – und lassen eine höhere Verschuldung zu.

Von Richard Haimann
Foto: Infografik Die Welt

Die Eigenkapitelquote sinkt bei den Immobilienkäufen in den Ballungszentren
Die Eigenkapitelquote sinkt bei den Immobilienkäufen in den Ballungszentren

Der starke Anstieg der Immobilienpreise in den Großstädten treibt dort private Wohnungskäufer und finanzierende Banken zunehmend ins Risiko. Das zeigt eine neue Studie von Immobilienscout24.

Danach können die meisten Erwerber in Metropolen wie Berlin und München inzwischen nur noch etwa elf Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln stemmen.

In den vergangenen fünf Jahren sind die Preise von Eigentumswohnungen in den Ballungszentren um zum Teil mehr als 50 Prozent gestiegen. Dadurch können die meisten Erwerber inzwischen nur noch einen sehr geringen Teil des Kaufpreises aus Ersparnissen tragen.

"Die Eigenkapitalquote der Kaufinteressenten hat sich innerhalb von zwei Jahren nahezu halbiert", sagt Ralf Weitz, Geschäftsleiter Baufinanzierung bei Immobilienscout24.

Wer in Berlin Anfang 2010 eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim kaufen wollte, konnte im Schnitt noch 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln stellen. "Inzwischen liegt der durchschnittliche Anteil des verfügbaren Eigenkapitals in der Bundeshauptstadt bei nur noch elf Prozent", zitiert Weitz aus der Studie.

Die Untersuchung basiert auf der Auswertung von mehr als 23.500 Kreditanfragen auf dem Baufinanzierungsportal des Internet-Vermittlers. In anderen Metropolen ist die Situation ähnlich wie in Berlin.

"In München ist die Eigenkapitalquote im selben Zeitraum von 25 Prozent auf 14 Prozent gesunken", sagt Weitz. In Hamburg sei sie von 22 Prozent auf zehn Prozent gesunken, in Köln von 17 auf neun Prozent und in der Bankenmetropole Frankfurt sogar von 19 auf nur noch acht Prozent.

"Hypothekenkredite mit geringem Eigenanteil bergen erhebliche Brisanz, wenn die Immobilienpreise in den kommenden Jahren fallen sollten", sagt Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.

Bei der Anschlussfinanzierung in fünf oder zehn Jahren müssten Banken Kapitalnachschüsse fordern, um ihr Ausfallrisiko abzudecken. "Käufern, die das Geld nicht aufbringen können, droht dann die Zwangsversteigerung ihrer Immobilie."

Banken können hohe Verluste im Kreditgeschäft erleiden

"Auch den Banken drohen dann erhebliche Verluste im Kreditgeschäft", sagt Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung am IREBS-Institut der Universität Regensburg. Denn bei einer Zwangsverwertung in einem schwachen Markt könne der ausstehende Darlehensbetrag nicht erlöst werden. "Geraten Kreditinstitute in größerer Zahl in Schieflage, kann dies erheblichen volkswirtschaftlichen Schaden verursachen", sagt Sebastian.

In den USA, Irland und Spanien müssen Regierungen Banken mit Milliarden aus Steuergeldern stützen, nachdem dort die Blasen an den Immobilienmärkten geplatzt sind und 2008 die Finanzkrise ausgelöst hatten.

Da ist es nicht ohne Ironie, dass in Deutschland der Immobilienboom in den Großstädten gerade durch die Finanzkrise ausgelöst wurde. Vermögende Anleger veräußerten ihre Aktienpakete und stiegen in Wohnimmobilien ein. "Das löste die ersten Preissprünge aus und lockt seither immer mehr Käufer an die Großstadtmärkte", sagt Sebastian.

Hinzu kamen noch zwei weitere Faktoren: "Aufgrund der steigenden Mieten und des niedrigen Zinsniveaus ziehen nun auch immer mehr Menschen mit wenigen Ersparnissen einen Immobilienkauf in Betracht", berichtet Finanzierungsexperte Weitz.

Banken kontrollieren die Bonität der Käufer

Trotz der dramatisch gesunkenen Eigenkapitalquoten sind Banken bereit, Hypothekendarlehen gegen Zinsaufschläge auszureichen. Von der "Welt" befragte Institute beteuern, die Bonität der Erwerber genau zu kontrollieren. "Wir prüfen mit einer Haushaltsrechnung, ob sich Kreditinteressenten den Immobilienkauf leisten können", sagt Patrick Herwarth von der ING-Diba, einem der größten Baufinanzierer in Deutschland.

Wer den Test besteht, erhält bei der deutschen Direktbank-Tochter der niederländischen ING-Gruppe auch eine Vollfinanzierung über den gesamten Kaufpreis der Immobilie.

"Nur die Nebenerwerbskosten wie die Maklercourtage, die Grunderwerbssteuer sowie die Grundbuch- und Notargebühren müssen die Käufer selbst tragen können", sagt Herwarth. Fast zehn Prozent der ING-Diba-Kunden greifen zu solchen Vollfinanzierungen, obwohl sie dabei deutlich höhere Zinssätze zahlen müssen.

"Aktuell beträgt der Aufschlag gegenüber einer Finanzierung über nur 60 Prozent des Kaufpreises 1,1 Prozentpunkte", sagt Herwarth. Während der Zinssatz für ein solches Darlehen mit zehnjähriger Laufzeit nur 2,5 Prozent beträgt, sind es bei einer Vollfinanzierung mit identischer Laufzeit 3,6 Prozent.

Die Eigenkapitalquote sollte bei 20 Prozent liegen

Ähnlich verfahren auch andere Kreditinstitute. "Wir empfehlen nach wie vor eine Eigenkapitalquote von 20 Prozent", sagt Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung bei der Deutschen Bank. Stimmt die Bonität, erhalten aber auch Kunden mit geringeren Eigenmitteln ein Darlehen.

Allerdings sollten sich die Kreditnehmer der Risiken bewusst sein. "Insbesondere der mögliche Nachfinanzierungsbedarf sollte mit berücksichtigt werden, um diesen im Bedarfsfall abdecken zu können."

Bernd Zimmermann, Baufinanzierungsexperte der Berliner Volksbank, rät zu einem Eigenkapitalanteil von 20 Prozent. "Das ist aber nicht die Regel oder für jeden Kunden realisierbar." Deshalb erhielten auch Kunden, die über geringere Ersparnisse verfügten, Darlehen. "Wünschenswert sind mindestens zehn Prozent Eigenkapital."

Die drastisch geschmolzenen Eigenkapitalquoten zeigten, dass sich der Preisaufschwung an den Großstadtmärkten dem Ende nähere, sagt IVG-Chefresearcher Beyerle. "Der Masse der Interessenten fehlt das Geld, um noch höhere Preise zahlen zu können."

Noch in diesem Jahr werde der Boom seinen Zenit erreichen. Dieser Ansicht ist auch Günter Vornholz, Professor an der EZB Business School Bochum: "Allein durch das stark gestiegene Neubauvolumen in den Großstädten wird der Preisaufschwung dort bald ein Ende finden."


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